Уплотняемся: половина России будет жить в 10 «резиновых» регионах

Пока в мегаполисах идет строительный бум, в сотнях других городов, даже областных центрах, не работает ни одного башенного крана

Осенью-зимой много говорили об ажиотаже на рынке новостроек. Благодаря льготной ипотеке, падению рубля и ставок по вкладам квартиры расхватывали как горячие пирожки. Вот только, если посмотреть данные статистики, все это касается лишь нескольких регионов. На большей части территории страны нет ни ажиотажа с покупкой жилья, ни новостроек.

ГДЕ СТРОЙКА, А ГДЕ РАЗРУХА

Вопреки коронавирусу, в 2020 году жилья построили и ввели немало — более 80 миллионов новых квадратных метров. Не 120 миллионов в год, заложенных в нацпроекте «Жилье» к 2030 году, но вполне неплохо. Где эти квадратные метры? Данные Росстата дают ответ на этот вопрос: примерно половина всех новостроек – всего в десяти регионах. А из этой половины львиная доля — в Москве с областью, Питере и Краснодарском крае (см. «Только цифры»).

С аутсайдерами еще интереснее. В таких регионах как Алтайский край, Мурманская область и ряд других, 80-90% завершенных строек — частные дома, которые граждане возвели себе сами. Росстат их тоже плюсует к общей статистике, в ней сейчас и жилые дома на садовых участках учитывают, хотя зачастую это просто хорошие дачи. В итоге получается, что «большого» строительства — компаниями, а не гражданами — во многих городах практически не ведется.

  • По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАКС), в 800 с лишним городов нового строительства нет вообще, – рассказала kp.ru заведующая кафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента Российской академии народного хозяйства (РАНХиГС) Елена Иванкина. – Это, например, Новокузнецк, Мурманск, Орел. В подобных городах и регионах проживает 24 миллиона человек.

Еще одна цифра из того же исследования РАСК — деятельность строительных компаний сосредоточена лишь в 308 городах (из 1117 — столько их всего в России на 2020 год).

  • Оживлённые стройки размещены в городах-миллионниках, тогда как наиболее остро вопрос обеспечения жильем стоит в небольших населённых пунктах. Возведённые ещё в годы советской власти постройки разрушаются, но у местной власти зачастую нет возможности для расселения граждан из аварийного жилья, – комментирует ситуацию вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников. – Плюс там, где отсутствует первичный рынок жилья, остаётся недоступной программа льготной ипотеки (по факту — в трети регионов!), запущенная в 2020 году, так как она предусматривает займы только на квартиры в новостройках.

ВСЕ БУДЕМ ЖИТЬ В МОСКВЕ И СОЧИ?

Каковы же причины?

«Где спрос и деньги, там и строим», – объясняют девелоперы.

В большинстве регионов низкая доходность строительства – разница между его себестоимостью и ценой, по которой квадратные метры реально кому-то продать, невелика. С переходом на эскроу-счета и проектное финансирование (когда застройщики не могут напрямую брать деньги у дольщиков, а должны строить либо на свои, либо на банковские кредиты) эта проблема обострилась.

  • Крупные банки работают с крупными застройщиками, а с малыми – не хотят. 51% банковских кредитов было выдано застройщикам в Москве, 17% – в Московской области и Санкт-Петербурге. До 70% небольших застройщиков за 2020 год были вынуждены уйти с рынка, – пояснил корреспонденту «КП» заместитель председателя комитета по транспорту и строительству Госдумы Павел Федяев.

Впрочем, как признают специалисты, проблема существовала и до реформы долевого строительства. Причем уже не одно десятилетие.

  • Девелоперы заинтересованы в рынках крупных городов. Масштабное массовое строительство обходится дешевле, – утверждает президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций «Синергия» (объединяет строителей, проектировщиков и компании из смежных отраслей) Александра Белоус. – Намного выгоднее строить высотные многоквартирные дома, чем трех- и пятиэтажки. Но спрос на такую недвижимость есть только в мегаполисах, где проживает много людей, есть работа и зарплаты на порядок выше, чем в малых населенных пунктах.

51% банковских кредитов было выдано застройщикам в Москве, 17% – в Московской области и Санкт-Петербурге.

Возникает порочный круг. В небольших городах почти ничего не строится, поскольку не очень выгодно, и население оттуда мигрирует в крупные города. Чем поддерживает в мегаполисах квартирный ажиотаж. А малые населенные пункты тем временем становятся еще более непривлекательными для застройщиков и бизнеса, деградируют и стремительно беднеют.

КАК СПАСАТЬ СТРАНУ

За десятилетие до 2030 года, по нацпроекту «Жилье и городская среда», предполагается построить порядка 1 миллиарда квадратных метров жилья. Каждый пятый квадратный метр должен стать новым. Где будут эти новые метры?

  • В нацпроектах нет конкретных указаний, где должны быть построены новые объемы жилья. Но если географическая структура экономики в ближайшие 10 лет принципиально не изменится, то список регионов-лидеров по строительству останется прежним, – говорит президент группы компаний «КОРТРОС» Вениамин Голубицкий.

За «нерезиновую» Москву с областью и Питер в связи с этим становится немного страшно. Да и за Сочи, «человейники» на пляже — просто супернедвижимость.

  • Конечно, для нашей страны сверхконцентрация капитала, в том числе и человеческого, в немногочисленных точках создает риски. Территория очень большая и необходимо поддерживать работоспособность инфраструктуры, охрану границ, – согласен Вениамин Голубицкий. – Но, условно говоря, если мы хотим развивать проект Северного морского пути, то надо, чтобы в арктических портах (Нарьян-Мар, Игарка, Диксон, Тикси и т.д.) люди получали хороший доход, который они могли бы потратить на покупку жилья. Тогда туда придут и девелоперы.

Впрочем, и хорошего дохода мало. В списке регионов, где строительство практически отсутствует (см. «Только цифры»), есть и такие, где зарплаты — на уровне столичных или даже выше. Например, в Магаданской области — в среднем более 120 тысяч рублей.

  • А вы бы где хотели жить, в Москве или в Магадане? – смеются эксперты. – Люди покупают квартиры там, где, как они считают, в перспективе будет хорошо. И не только им, но и их детям.

А «хорошо» включает еще и конкурентоспособные поликлиники, больницы, школы, театры, авиабилеты, позволяющие из региона куда-то выезжать, не потратив на них всю зарплату…

  • Прежде всего хорошо бы определиться, как вообще мы собираемся развивать страну. В зависимости от этого и думать, где и как стимулировать строительство жилья и что для этого нужно, – считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. – Нет смысла строить там, где в перспективе невозможно обеспечить людей работой. Но если мы, скажем, хотим развивать собственную лесоперерабатывающую промышленность, переработку рыбы, то надо, чтобы в этих регионах жили люди.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

Здесь в 2020 году построена большая часть жилья* (в тысячах кв. м.):

  1. Московская область 8720,0
  2. Москва 4977,8
  3. Краснодарский край 4520,8
  4. Санкт-Петербург 3369,6
  5. Тюменская область (с автономными округами) 2698,6
  6. Республика Татарстан 2680,1
  7. Ростовская область 2614,0
  8. Республика Башкортостан 2455,1
  9. Ленинградская область 2375,9
  10. Свердловская область 2374,6

А это – регионы-аутсайдеры:

  1. Чукотский АО 1,7
  2. Магаданская область 9,0
  3. Еврейская АО 14,1
  4. Мурманская обл. 32,4
  5. Камчатский край 68,1
  6. Республика Калмыкия 87,5
  7. Республика Алтай 88,8
  8. Республика Тыва 122,7
  9. Карачаево-Черкесская Республика 127,7
  10. Амурская область 155,7

*с учетом индивидуального строительства граждан, в том числе жилых домов на садовых участках

(По данным Росстата)

Источник

Будьте в курсе!

Подпишитесь на информационную рассылку.
Периодичность 1 раз в неделю.
Об особо важных событиях проинформируем дополнительно.